Powrót
Bańka nieruchomości w Chinach

Bańka nieruchomości w Chinach. Co każdy importer powinien o niej wiedzieć?

Pustostany, miasta-widma i drogi donikąd stają się znakiem rozpoznawczym przeludnionych Chin. Niby nic nowego, bo absurd tej sytuacji przykuwa uwagę Zachodu od lat. Ale bańka nieruchomości w Chinach zaczęła drgać. Dla importerów ważne staje się pytanie: czy spekulacje mieszkaniowe mogą załamać kurs juana?

Rozległe, futurystyczne miasta w Chinach, które nigdy nie miały żadnej populacji i wybudowane są w szczerym polu wywołują niemałe poruszenie na całym świecie. Skala zjawiska jest trudna do oszacowania, ponieważ Chiński Rząd nie publikuje danych dotyczących ich liczby. Zachodnie media mówią o 65. milionach pustostanów, dodając do tego, że w latach 2011-2013 Chiny zużyły więcej betonu, niż Stany Zjednoczone w ciągu całego XX wieku[1]. Czy bańka nieruchomości w Chinach zagraża kursowi juana?

Bańka nieruchomości w Chinach czy wojna handlowa?

„Choć napięcia handlowe pomiędzy dwoma największymi gospodarkami nasilają się, w rzeczywistości problem nieruchomości stanowi większe ryzyko kryzysu finansowego, niż wojna handlowa” – powiedział dla CNBC Larry Hu, szef działu analiz ekonomicznych banku Macquarie[2]. Nim jednak przejdziemy do wniosków, sprawdźmy na czym polega bańka nieruchomości w Chinach.

Chińska urbanizacja: nowe miasta w których nikt nie mieszka

Chińskie miasta-widma są efektem wielkiego programu urbanizacji, który rząd ChRL zaczął wdrażać już w latach 80. Zamysł przesiedlenia mieszkańców ze wsi do miast wymagał budowy nowych betonowych dżungli. Przez 30. lat ich budowa generowała olbrzymi popyt na stal, cement, szkło, żelazo, węgiel, nowe maszyny oraz pracę budowniczych i architektów. Wszystko to, stanowiło filar generowanego przez Chiny wzrostu gospodarczego[3], narzuconego przez władze centralne. Błyskawicznie wybudowano więcej mieszkań, niż wynosi liczba chińskich rodzin, których na nie stać. A w międzyczasie ceny nieruchomości zaczęły piąć się w górę.

Miasta dla Chińczyków z przyszłości

Stały wzrost cen mieszkań sprawił, że inwestycja w chińskie nieruchomości przez lata była świetnym biznesem i gwarancją sukcesu finansowego. Według słów Shao Yu, ekonomisty z Oriental Securities, nieruchomości stanowią dziś 70% aktywów chińskich rodzin [4]. I to pomimo faktu, że spełnienie marzenia o własnym mieszkaniu najczęściej wiązało się z wzięciem kredytu pochłaniającym 2/3 miesięcznych dochodów[5]. Jednocześnie apartamentów cały czas było i nadal jest więcej niż obywateli, których stać na ich zakup. Według magazynu Forbes, założona perspektywa zaludnienia nowego miasta miała wynosić 20 lat[6]. Czy ta historia może skończyć się dobrze?

Najdroższe mieszkania są w Chinach

Mieszkania w trzydziestu najbardziej tętniących życiem chińskich miastach należą dziś do najdroższych na świecie. W latach 2000-2017 ceny tutejszych nieruchomości pięły się w górę dwukrotnie szybciej, niż zarobki [7]. Z powodu wzrostu cen mieszkań, Chińczycy bardzo często brali kredyty i kupowali mieszkania w panice, że już nigdy nie będzie ich na to stać. I tak na przykład: jeśli w Pekinie w 2007 r. za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki trzeba było zapłacić 3,2 tys. juanów (ok. 1,8 tys. PLN), tak 10 lat później cena wynosiła  już 65 tys. juanów[8] (ok. 32 tys. PLN). Dodajmy do tego, że średnie zarobki chińskiego pracownika to ok. 7 tys. juanów miesięcznie[9].

bańka nieruchomości w Chinach

Co się stało w 2018 r. w Chinach na rynku nieruchomości?

Przełomowy dla rynku nieruchomości w Chinach okazał się rok 2018, w którym władze ChRL za cel postawiły sobie ujarzmienie wzrostu cen mieszkań, zachęcając do ich wynajmowania, a nie kupowania[10]. Konsekwencją tego, był fakt, że deweloperzy chińscy mający w zanadrzu mnóstwo wolnych apartamentów, zaczęli obniżać ich ceny. To z kolei spowodowało frustrację i niepokoje społeczne, które jak do tej pory nie są gigantyczne, ale mogą się nasilić. W jednym z przypadków, gdy deweloper z Szanghaju obniżył ceny swoich apartamentów o 30%, właściciele nieruchomości, którzy kupili mieszkanie bez zniżki, wyszli na ulicę z żądaniem zwrócenia różnicy w cenie. Jeśli zadłużeni deweloperzy zaczną wyprzedawać apartamenty za grosze, napędzając spadek cen, będzie miało to bardzo negatywny wpływ na całą chińska gospodarkę.[11] Gdy ceny nieruchomości spadną, chińskie PKB będzie niższe, Chińczycy staną się biedniejsi, co z kolei przyczyni się do spadku konsumpcji. [12]

bańka nieruchomości

Kiedy bańka nieruchomości w Chinach pęknie? - podsumowanie

Chiński rynek finansowy nie jest doskonały, a już na pewno sam widok chińskich miast-widm budzi niepokój. Przez 30 lat ceny nieruchomości w Chinach wzrastały, a teraz zaczynają spadać. Teoretycznie, w przypadku zadłużonych deweloperów spadki cen mieszkań nie muszą być spektakularne, żeby wywołać panikę. Wystarczy, że zysk z nieruchomości stanie się mniejszy, niż koszt zadłużenia. Wtedy deweloperom będzie opłacało się sprzedawać mieszkania szybko i za mniejsze pieniądze, ponieważ upływający czas będzie oznaczał stratę. Jeśli ceny mieszkań spadną poniżej kwoty, którą pożyczyli – jest więcej niż pewne, że ten czarny scenariusz się spełni.

Koniecznie zobacz galerię zdjęć lub filmy z chińskich miast-widm:

 

Te artykuły mogą Cię zainteresować: 


Bańka nieruchomości a kurs juana (CNY/PLN) - co może się wydarzyć?

Juan chiński to poważny gracz na rynku walutowym. Jest dziś ósmą najczęściej wymienianą walutą na świecie, a Chińczycy mają ambicję przekształcić go w pieniądz globalny - na wzór dolara amerykańskiego. Czy bańka nieruchomości w Chinach może załamać kurs juana? Co do tej kwestii eksperci nie są zgodni. Niektórzy z nich obawiają się, że panika na rynku nieruchomości w Chinach przyczyni się do znaczącej inflacji przy jednoczesnym spadku kursu juana. Inni eksperci z kolei uważają taki scenariusz za mało prawdopodobny, licząc na to, że Pekin powstrzyma pęknięcie bańki nieruchomości. Bez względu jednak na to, czy bańka nieruchomości w Chinach pęknie, czy nie, importując z Chin trzeba zadbać o optymalizację swoich rozliczeń. Od czego najlepiej zacząć?

 

bańka nieruchomości

Import z Chin. Jak optymalnie rozliczać się z chińskim kontrahentem?

Dla Polski Chiny są jednym z najważniejszych partnerów zagranicznych. Zgodnie z danymi GUS roczne obroty z importu wynoszą blisko 60 mld zł.  Przy tak dużej skali, istotna jest optymalizacja rozliczeń z chińskimi kontrahentami, czyli wykorzystywanie do tego chińskiej waluty, zamiast amerykańskiej. Taka możliwość została wprowadzona w 2016 r., a jednym z miejsc w którym możesz kupić chińskie juany (CNY/PLN) z niskim spreadem walutowym jest kantoronline.pl. Jeśli importujesz z Chin, a nie prowadzisz jeszcze rozliczeń w juanach - zdecydowanie czas nadrobić te zaległości. Na początek sprawdź Rozliczenia w juanach – wskazówki na start, i do dzieła!

Źródła:

[1] Por. http://www.bbc.com/future/story/20170223-chinas-zombie-factories-and-unborn-cities, dostęp: 27.03.2019 r.

[2] Zob. https://www.cnbc.com/2018/08/21/china-economy-biggest-risk-may-be-property-market-not-trade-war.html, dostęp: 28.03.2019 r. [tłumaczenie własne].

[3] Po. https://www.scmp.com/business/article/2174886/american-dream-home-ownership-quickly-swept-through-china-was-it-too-much, dostęp: 298.03.2019 r.

[4] Zob. http://www.bknieruchomosci.pl/rynek-nieruchomosci-w-chinach/, dostęp: 28.03.2019 r.

[5] Por. https://www.scmp.com/business/article/2174886/american-dream-home-ownership-quickly-swept-through-china-was-it-too-much, dostęp: 28.03.2019 r.

[6] Zob. https://www.forbes.com/sites/wadeshepard/2017/06/30/ordos-chinas-most-infamous-ex-ghost-city-continues-rising/#136a5f206877, dostęp: 28.03.2019 r.

[7] Por. https://en.wikipedia.org/wiki/Housing_in_China, dostęp: 28.03.2019 r.

[8] Zob. http://www.creprice.cn/, dostęp: 28.03.2019 r.

[9] Zob. https://www.cenynaswiecie.pl/srednie-zarobki-na-swiecie/, dostęp: 28.03.2019 r.

[10] Zob. https://talkmarkets.com/content/global-markets/chinas-effort-to-rein-in-property-bubble-has-rents-soaring-and-rental-loans?post=193108, dostęp: 28.03.2019 r.

[11] Por. http://www.bknieruchomosci.pl/rynek-nieruchomosci-w-chinach/, dostęp: 28.03.2019 r.

[12] Zob. https://www.scmp.com/business/article/2174886/american-dream-home-ownership-quickly-swept-through-china-was-it-too-much, dostęp: 28.03.2019 r.

[Głosów:13    Średnia:4.8/5]
O autorze /

Marta Kozioł, Content Specialist kantoronline.pl. Od koncepcji tekstu, poprzez eksperckie wywiady z dealerami walutowymi, aż po publikację. Za artykułami kantoronline.pl stoi więcej niż jedna osoba, ale to dzięki niej cały czas coś się tworzy. Posiada akademickie podstawy z zakresu dziennikarstwa i łączy je z czujnym spojrzeniem na to, co ważne dla użytkowników kantoru online.

2 komentarze

  • agata

    29 kwietnia 2019

    Bardzo ważny temat. Cieszę się, że go poruszyłaś

Dodaj komentarz